成年後見人による実家売却の手順とは？許可や注意点を解説| 北陸不動産売却・買取コンシェルジュ｜不動産売却・買取最新情報

親御さんが認知症になられ、ご実家の売却を検討されるケースは少なくありません。
しかし、ご本人の判断能力が低下している場合、不動産売買の手続きは複雑になり、ご家族だけでは進められないこともあります。
このような状況で、どのようにご実家を売却し、ご家族の負担を軽減できるのでしょうか。
成年後見制度は、このような場合に親御さんの財産を守りながら、不動産売却を進めるための一つの手段となり得ます。

今回は、成年後見制度が実家売却にどう関わるのか、その手順や注意点について解説します。

成年後見人は実家売却にどう関わる？

認知症と実家売却の判断基準

認知症と診断された場合、不動産売買を進める上で最も重要となるのが、ご本人の「意思能力」の有無です。
意思能力とは、物事の判断や契約内容を理解し、それに従って意思表示をする能力を指します。
軽度の認知症で、ご本人が売却の意思を理解し、意思表示ができる状態であれば、不動産会社との契約や売却手続きを進めることが可能です。

しかし、認知症が進行し、ご本人が不動産売買の契約内容を理解できない、あるいは意思表示ができないと判断された場合、ご本人の意思能力はないものと見なされます。
この状態では、たとえご家族であっても、ご本人の代わりに不動産を売却することは法的に認められません。
ご本人の意思能力の有無は、専門家である司法書士などが確認するのが一般的ですが、状況によっては医師の診断書が必要となることもあります。

成年後見制度で不動産売買が可能になる理由

ご本人の意思能力がないと判断された場合、成年後見制度が実家売却を可能にするための重要な役割を果たします。
成年後見制度とは、認知症などにより判断能力が不十分になった方の権利や財産を守り、法律行為を支援するために設けられた制度です。

この制度に基づき家庭裁判所によって選任された成年後見人は、ご本人の法定代理人として、ご本人の財産管理や契約締結といった法律行為を行うことができます。
そのため、ご本人の判断能力が低下していても、成年後見人がご本人の代わりに不動産売買の手続きを進めることが可能になります。
成年後見制度の根幹は、ご本人の保護と財産を守ることにあり、その範囲内で不動産売却という法律行為が実現されるのです。

成年後見人による実家売却の手順と注意点

家庭裁判所への申立てから後見人選任まで

成年後見制度を利用して実家を売却するためには、まず家庭裁判所への申立てが必要です。
申立てには、申立書、戸籍謄本、住民票、診断書、財産に関する資料など、複数の書類を準備する必要があります。
家庭裁判所は、提出された書類や、申立人、ご本人、後見人候補者との面談などを通じて、成年後見制度の利用が適切かどうかを審理します。
この審理を経て、家庭裁判所が成年後見人（または補助人など）を選任します。
この選任プロセスには、一般的に数ヶ月の期間を要します。

居住用不動産売却には許可が必要

成年後見人が選任された後、ご本人の居住用不動産を売却する際には、原則として家庭裁判所の許可を得る必要があります。
これは、居住用不動産がご本人にとって重要な財産であるため、その処分にあたっては慎重な判断が求められるからです。
許可を得るためには、不動産売買契約書の案や、不動産の査定書などを家庭裁判所に提出し、売却の必要性や妥当性を説明する必要があります。
家庭裁判所が、その売却がご本人の利益に資すると判断した場合に、許可が下ります。

売却が認められないケースもある

成年後見制度は、あくまでご本人の財産を保護・管理することを目的としています。
そのため、家庭裁判所が売却をご本人の不利益になると判断した場合、許可されないことがあります。
例えば、売却価格が著しく不当である場合や、売却代金の使途が明確でない場合、単に家族の都合で現金化したいといった理由だけでは、売却が認められにくい傾向にあります。
売却が認められるためには、例えば、ご本人の介護費用や医療費の捻出が他に手段がなく、不動産売却が不可欠である、あるいはご本人の生活環境を改善するために転居が必要である、といった明確で具体的な理由が求められます。

まとめ

成年後見制度は、認知症により判断能力が低下したご本人の不動産売却を進める上で、重要な手段となります。
ご本人の意思能力がない場合でも、家庭裁判所が選任した後見人が代理人として手続きを行うことで、実家などの不動産を法的に売却することが可能になります。
しかし、制度利用には申立てから後見人選任までに時間を要し、特に居住用不動産の売却には裁判所の許可が必要となるなど、複雑な手続きが伴います。
制度はご本人の保護を最優先するため、売却の可否は慎重に判断されます。
ご実家売却の際は、専門家への相談が不可欠です。

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