相続不動産売却時の譲渡所得税とは？計算方法と節税のポイントを解説| 北陸不動産売却・買取コンシェルジュ｜不動産売却・買取最新情報

相続した不動産を売却する際、相続税の他にも、譲渡所得に対して所得税・復興特別所得税・住民税がかかる場合があります。
これらを一般的に「譲渡所得税」と呼ぶこともあります。
特に、不動産の価値が高額な場合や、購入時期から売却までの期間によっては、税額も大きくなる可能性があります。
どのように計算され、どのような場合に課税されるのか、そして、知っておくことで税負担を軽減できる特例やポイントについて解説します。
相続不動産の売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてください。

相続不動産売却時の譲渡所得税

譲渡所得税の基本と計算

譲渡所得税とは、土地や建物などの資産を売却した際に得られた利益（譲渡所得）に対して課税される税金です。
この税金は、売却した金額から、その資産を取得するための費用（取得費）や売却にかかった費用（譲渡費用）を差し引いた「譲渡所得」に対して課税されます。
譲渡所得の計算式は、「売却価額－取得費－譲渡費用＝譲渡所得」となります。
取得費には、不動産の購入代金だけでなく、購入時の仲介手数料、印紙税、登記費用などが含まれます。
譲渡費用としては、売却時の仲介手数料、印紙税、測量費用、建物を取り壊した場合の取壊し費用などが該当します。

取得価格証明ができない場合

相続した不動産を売却する際に、特に注意が必要なのが「取得費」の証明です。
相続した不動産の場合、親や祖父母が購入した際の売買契約書や領収書といった資料が、手元にないケースが少なくありません。
原則として、これらの書類によって取得費を証明する必要があります。

みなし取得費の適用

購入時の売買契約書などの資料が見つからず、取得費を証明できない場合、税法上では「みなし取得費」という制度が適用されることがあります。
これは、売却した価額の5％相当額を取得費とみなすというものです。
例えば、相続した不動産を3,000万円で売却できたとしても、取得費を証明できなければ、みなし取得費は150万円（3,000万円×5％）となります。
この場合、譲渡所得は2,850万円となり、その金額をもとに税額が計算されるため、結果として税負担が大きくなる可能性があります。
購入時の取得費を証明できるかどうかで、税額が大きく変わることがあります。

相続不動産譲渡所得税の特例と節税

相続税額の取得費加算

国税庁が定める「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」は、相続した財産を売却する際に、一定の要件を満たせば譲渡所得税の負担を軽減できる制度です。
この特例が適用できるのは、相続または遺贈により財産を取得し、その財産を取得した人に相続税が課税されている場合で、かつ、相続開始のあった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までにその財産を譲渡した場合です。
この特例を適用すると、納付した相続税額のうち一定の金額を、譲渡した資産の取得費に加算することができます。
適用期限が定められているため、売却時期には注意が必要です。
取得費が増えることで譲渡所得が減り、結果として譲渡所得税の軽減につながります。
この特例を受けるには、確定申告の際や必要書類を添えて申告する必要があります。

空き家3000万円特別控除

「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」も、相続不動産の譲渡所得税を軽減するための有効な特例です。
この特例は、相続または遺贈によって取得した家屋や土地で、相続開始の直前まで被相続人の居住の用に供されていたもの（空き家）を、一定の要件を満たして売却した場合に適用できます。
この特例を適用できれば、譲渡所得から最高3,000万円まで控除することが可能です。
なお、譲渡時期や相続人の人数など、一定の条件によっては控除額が異なる場合があります。
これにより、譲渡所得税の負担を大幅に軽減できる可能性があります。

譲渡所得税を減らすポイント

相続した不動産の譲渡所得税を軽減するためには、いくつかのポイントがあります。
まず、最も重要なのは、不動産を購入した際の売買契約書や領収書、登記費用に関する書類などを探し出し、正確な取得費を把握することです。
これにより、みなし取得費の適用を避け、税負担を抑えることができます。
次に、「相続税額の取得費加算」の特例や「空き家3000万円特別控除」といった、適用できる可能性のある特例制度について確認し、条件を満たす場合には忘れずに申告・活用することが大切です。
これらの制度を有効に活用することで、相続不動産の売却にかかる税負担を大きく減らすことができます。

まとめ

相続した不動産を売却する際には、相続税とは別に譲渡所得税が発生する可能性があります。
特に、不動産の取得価格を証明できない場合、売却価格の5%のみなし取得費が適用され、税額が高くなることがあります。
そのため、購入時の資料をできる限り探し、正確な取得費を把握することが重要です。
さらに、「相続税額の取得費加算」や「空き家3000万円特別控除」といった特例制度を理解し、適用条件を満たす場合は活用することで、譲渡所得税の負担を大幅に軽減できます。
複雑な計算や手続きについては、専門家への相談も検討しましょう。

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